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Em Gerenciamento de obras (veja mais 14 artigos nesta área)

por Arq. Iberê M. Campos

Obra parada, resultado da falta de planejamento e de administração



Quem anda por aí observando as construções certamente já reparou nas obras paradas que se espalham pelas ruas de todo o Brasil. Residências, prédios de apartamentos e obras públicas são as vítimas mais constantes deste mal, cada uma por suas razões mas que, no final, se resumem a falta de planejamento, um dos principais sintomas da administração deficiente.
Construir é um investimento que requer capital, planejamento, conhecimento técnico e tempo, muito tempo. Uma obra “rápida” leva seis meses, obras maiores se estendem por vários anos. Ao longo deste processo muitas coisas podem ocorrer. A economia pode murar de rumo. Os negócios do empreendedor podem dar uma virada e ele não conseguir dispor do capital que havia reservado para a obra. O mercado pode ter se modificado e aquele edifício perdeu o significado. Pode ter havido troca de governo e os novos representantes públicos houveram por bem interromper determinada construção.

Repare que todos estes fatores são externos, ou seja, nada têm a ver com o planejamento e a administração da obra em si e, importante, são imprevisíveis. É como se você planejasse uma viagem e no meio do caminho batesse o carro, ou seja, são coisas contra as quais devemos nos precaver mas não podemos contar com eles, assim nesta análise que fazemos aqui vamos nos ater apenas às coisas concretas e previsíveis.

Acesso a uma obra paradaQuando se fala de construção, a realidade é que mm empreendimento deste tipo é, evidentemente, complexo e necessita de vários tipos de profissional. São dezenas de especialistas que vão, pouco a pouco, fazer sua parte para que no final o edifício cumpra a finalidade para o qual foi idealizado. Cada um destes profissionais precisa ter um plano de ação, até para poder fazer um orçamento justo e correto em termos de material, mão-de-obra e tempo de execução.

Por incrível que pareça, muita gente pensa que a obra começa quando chega o pedreiro. Que enorme, gigantesco engano! Quando o pedreiro ou empreiteiro chega no terreno, para começar os trabalhos, muita coisa já foi feita -– projeto arquitetônico, projeto de instalações elétricas e hidráulicas, de estrutura, fundação e de impermeabilização, compra de materiais, aprovação nos órgãos públicos, orçamentos de diversos tipos...

E quem é que faz tudo isto? São Arquitetos, Engenheiros, desenhistas, orçamentistas... e o que se gasta com estes profissionais, retorna ao investidor ao longo da obra, com juros e correção monetária.

Construção de conjunto residencial com obra paradaUma construção bem planejada é como uma peça de teatro, cada ator sabe exatamente quando deve entrar em cena e o que tem de fazer, preparando o terreno para os próximos atos. Numa construção, se esta seqüência for mal planejada ou mal executada resultará no inevitável:
1 -- A obra custará bem mais do que o estimado inicialmente;
2 -– O edifício não ficará como era esperado, ou seja, não atenderá à finalidade que se esperava dele, ou então
3 –- Aparecerão defeitos como trincas, infiltrações, insalubridade ou instalações elétricas e hidráulicas problemáticas.

Isto, claro, se a obra chegar ao fim. Na maior parte dos casos, o destino de uma obra mal planejada é a paralisação, porque acaba-se o dinheiro do construtor.

Vejamos portanto o que costuma levar à paralisação em diversos tipos de construção, residencial, comercial e pública:

Obras residenciais

A construção de uma residência é um investimento de extrema importância para seu proprietário. Muitos economizam toda a vida até sentir-se apto a iniciar um empreendimento deste vulto. Como o dinheiro foi difícil de conseguir, procuram economizar em tudo, do cimento até o azulejo e, muitas vezes por falta de informação, deixam de investir no mais importante, que é um bom administrador para a obra.Construção de residência com a obra parada

Sim, estamos falando do que se “gasta” com o planejamento da obra. Deixamos o “gasta” entre aspas, pois muita gente ainda confunde o investimento com Arquitetos, Engenheiros e Mestres de obra como “gasto”, preferindo fazer uma “plantinha de prefeitura” e depois contratar os pedreiros por conta própria, como se uma obra não precisasse de outros profissionais como encanadores, eletricistas, telhadistas, pintores, marceneiros, armadores, vidraceiros, jardineiros...

É o mesmo que dissemos quanto ao teatro, cada um destes profissionais precisa entender o que é para ser feito, elaborar seu orçamento, planejar o tempo que será gasto e saber quando deve entrar e sair da obra. E isto só é possível de ser feito se houver um planejamento prévio. Quando eles percebem que isto não existe, ou seja, que a obra é uma “bagunça”, colocam um “coeficiente de segurança” em cima, isto é, “por via das dúvidas” cobram bem mais do que seria razoável, pois pode surgir algo extra e que não conseguirão repassar para o proprietário.

Um dos grandes causadores das obras residenciais paradas é o fato do proprietário ter ficado sem dinheiro. Descontados os fatores externos e imprevisíveis, dos quais falamos no início deste artigo, o que acontece na maioria esmagadora dos casos é que o valor da obra foi mal avaliado. E porque isto acontece?

Pelo minha experiência, após acompanhar centenas de obras residenciais, penso que acontece o seguinte:

A pessoa pensa em construir. Ao invés de contratar os profissionais adequados para fazer um orçamento sério -- o que custará algo entre 0,5 a 1% do valor da obra -- prefere perguntar para os amigos, para o corretor de imóveis e para o pedreiro “quanto está o metro quadrado de uma construção”. Com base nisto, faz seus cálculos:
-- “Bem, o metro quadrado está em R$ 500, minha casa vai ter 200 metros, logo vou gastar R$ 100.000”.

Só que ele se esquece de que o valor de R$ 500 por metro quadrado não inclui a área externa, armários embutidos, o arrimo que teve que fazer no vizinho, as cobranças extras dos profissionais porque “teve mais serviço do que o combinado” e muitos outros fatores não previstos, isto sem falar do fato de que os R$ 500 foram absolutamente chutados, é um valor que, na melhor das hipóteses, é a média das médias. Para saber o valor certo, só mesmo fazendo o orçamento para aquela obra, única e exclusivamente para ela.

Outro fator muito comum que acontece nas obras residenciais é o famoso “já-que”, conforme já falamos em artigo anterior. O proprietário se entusiasma com a construção ou reforma e acaba fazendo uma obra muito maior do que precisaria ou do que poderia. Quando se dá pela coisa, já gastou todo o dinheiro de que dispunha e a obra parou pela metade, ou seja, ele fica sem o dinheiro e sem a casa...

Edifícios e conjuntos residenciais

Uma residência unifamiliar geralmente é feita pelo futuro morador, enquanto que os conjuntos residenciais, horizontais ou verticais, são empreendimentos feitos com fins comerciais, isto é, serão vendidos aos seus futuros moradores. Estes empreendimentos poderão ficar em um condomínio, como acontece nos prédios de apartamento, ou serem desdobrados em várias unidade autônomas, como acontece nos famosos conjuntos de “sobradinhos”.

Construção de apartamentos com a obra parada Como a intenção é ganhar dinheiro, será dada a devida atenção dada ao planejamento e aos detalhes. Cada pequeno gasto a mais numa unidade vai representar um bom dinheiro no final. Imagine uma tomada a mais colocada num dormitório, num edifício com 50 unidades serão 50 conjuntos de tomada, caixinha, e meia hora de trabalho profissional, contando tubulação, caixa, fiação, colocação do interruptor e fechamento do quadro.

Quem é experiente na construção de empreendimentos comerciais na área da construção sabe que é preciso muito planejamento antes de iniciar a obra propriamente dita, inclusive com assessoria no ramo imobiliário e advocatício, pois além das dificuldades da própria obra é preciso cuidar de coisas externas, como a documentação no registro de imóveis, CRECI e cartório de títulos e documentos.

Mas com tanto planejamento, o que é que causa a paralisação deste tipo de obra? Além dos problemas externos, de que já falamos no início do artigo, a maior parte das paralisações acontecem pela dificuldade financeira do empreendedor. Claro que pode ter havido erro no planejamento, mas o que costuma acontecer mesmo é a falta de recursos para tocar a obra no ritmo planejado, o que aumenta o custo e causa ainda mais dificuldade para o empreendedor, num círculo vicioso que transforma a obra em um buraco negro que suga todos os recursos do empreendedor.

Assim, quando se pretende comprar um imóvel na planta é muito conveniente checar a saúde financeira dos empreendedores, checando se há reclamações na justiça ou nos cartórios de protesto contra as empresas envolvidas.

Algumas obras acabam paralisadas por ações na justiça, por estarem infringindo alguma lei ambiental, fato comum nos condomínios no litoral dos estados de São Paulo e Rio de Janeiro. Podem também ter aparecido algum problema não detectado durante a etapa de projeto como, por exemplo, solo instável ou com resíduos de poluição, como aconteceu recentemente na Grande São Paulo onde um bairro inteiro teve que ser evacuado porque os habitantes estavam ficando doentes devido à grandes concentrações de resíduos tóxicos que se infiltraram no subsolo durante as décadas em que funcionou no local uma empresa de produtos químicos.

Obras públicas

Este é um caso, infelizmente, muito comum no Brasil, bem mais do que desejaríamos. Viadutos, escolas, postos de saúde, hospitais, creches e todo tipo de edifício público sofre com as obras paradas. Quem não se lembra do caso do juiz Nicolau que desviou milhões de dólares dos cofres públicos e que agora está “sofrendo” com uma prisão domiciliar, com direito a guarda pessoal mantida pela polícia federal, ou seja, por todos nós. E do dinheiro desviado mesmo, nem notícia, só uma pequena parte foi recuperada.Construção pública com a obra parada

É uma verdadeira vergonha e um retrato exato do porquê muitas obras públicas são iniciadas e nunca terminadas. Mas não é só a corrupção que pesa contra elas, também há gerenciamento deficiente, projetos mal elaborados, concorrências mal planejadas e com “vícios”, para não dizer outra coisa. Pior ainda são alguns dos fatores que aumentam a dificuldade de fazer obras públicas, isto é, além dos problemas típicos de todas as obras, as construções públicas ainda têm que passar por um emaranhado legal e burocrático que complica demais o processo todo, daí ser muito mais fácil, em termos percentuais, encontrar uma obras paralisadas dentro do setor público do que entre a iniciativa privada.

Certamente, a maioria das pessoas envolvidas no setor público são sérias, honestas e eficientes, notadamente entre os profissionais liberais que prestam serviços para o governo e as empresas fornecedoras. Mas há uma pequena minoria que mancha a reputação da administração pública, fato que vem sendo mostrado amplamente pela grande imprensa.

A curva de gastos de uma obra

A grosso modo, uma obra bem planejada tem duas etapas principais: planejamento e execução. Na fase de planejamento são feitos os estudos iniciais, como sondagem do sub-solo, aprovação nos órgãos públicos, projetos arquitetônico e executivo, orçamentos e cotações de preço para os diversos fornecimentos que serão necessários para iniciar os trabalhos de campo.

Desprezando esta etapa inicial, que corresponde a algo entre 5 a 20% do valor da obra, dependendo do seu tipo, vamos falar apenas dos gastos nos trabalhos de campo, isto é, a construção propriamente dita. Já falamos disto em um artigo anterior, por enquanto basta dizer que as despesas entre o início e o término de uma obra não são lineares ao longo do tempo. Por exemplo, uma construção que custará R$ 100.000 ao longo de 10 meses não vai gastar exatamente R$ 10.000 ao mês.

Gráfico de despesas em função do tempo de uma construção Isto acontece porque uma obra tem uma concentração de gastos no início e próximo ao final, com um tempo de “trégua” entre estes picos. Acompanhe pela figura ao lado, note que em aproximadamente metade do tempo os gastos mensais diminuem. É aí que muitos proprietários que não souberam se planejar erram, pois quando surge esta “trégua” a obra já está levantada, coberta e iniciando o acabamento, o que engana muitas pessoas sem experiência em obra. Parece que está tudo “quase” pronto, mas aí é que começa uma das partes cruciais da obra -– o acabamento.

Em termos de tempo, o acabamento começa quando falta, digamos, 30% para o término da obra, mas neste mesmo ponto, em termos de orçamento, faltam 40% ou mais do custo total da construção.

Claro que estamos falando em termos muito, muito genéricos, pois cada obra é um caso diferente do outro, o que justifica ainda mais o que estamos tentando dizer neste modesto artigo, ou seja:

Construção precisa de projeto, planejamento e administração!

Imagine que você precise fazer uma cirurgia no coração e está se dirigindo ao hospital. Como você se sentiria se, ao chegar no hospital, percebesse que os médicos e enfermeiros não foram chamados, os aparelhos e instrumentos não foram checados, os exames necessários não foram analisados pela equipe de cirurgia e, pior, ninguém no hospital sabia que você estava chegando e que ia fazer um procedimento tão sério.

Pois é, quando se vai construir, é a mesma coisa... tudo tem que estar planejado, o material encomendado, os profissionais precisam estar contratados e sabendo o que se espera deles.

Descontando-se fatores imprevisíveis como mudanças na economia e desastres particulares dos empreendedores, obra parada significa obra que foi mal planejada ou mal administrada. Por isto, em seu próximo empreendimento não pense duas vezes, ou melhor, PENSE duas vezes -- contrate profissionais devidamente habilitados.

Planeje sua obra corretamente para conseguir fazê-la do começo ao fim, obtendo um edifício bonito, saudável e funcional. Gastar com projeto e planejamento não é “despesa”, pelo contrário, é um investimento inteligente e rentável, compre esta idéia!

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