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Em Gerenciamento de obras (veja mais 26 artigos nesta área)

por Arqºs Fernando Forte e Rodrigo Marcondes Ferraz

Quem e como contratar na hora de reformar ou construir sua casa?



Existem diversas maneiras de se realizar uma obra. Explicaremos sucintamente as mais básicas, mas tenha em mente que é possível realizar combinações entre o que iremos descrever e que não existe uma solução “ideal”.

O método vai depender de diversos fatores, como a técnica construtiva escolhida até o desembolso de dinheiro previsto. As formas mais comuns de se realizar uma obra são:



Construir diretamente: Esse é o formato mais comum para pequenas reformas. O proprietário contrata os serviços diretamente com os profissionais e ele mesmo coordena o encanador, o eletricista, o azulejista, o pedreiro, o marceneiro e quem mais for necessário. Toda a administração da obra cabe ao proprietário, sem nenhum intermediário.

Em tese, esse sistema é o mais barato. Você pagará apenas o custo da mão de obra e dos materiais, poderá realizar inúmeros orçamentos e assim por diante.

Mas... Se você não é da área de construção civil, é grande a possibilidade de se atrapalhar nos detalhes, na interface dos materiais e na coordenação das diferentes atividades da obra, e ter um produto final aquém do esperado. Administrar uma obra toma muito tempo e se você tem um trabalho que ocupa todo o seu dia, provavelmente a obra vai atrapalhar o seu cotidiano e torná-lo ainda mais estressante.

Você terá mais dificuldades para encontrar uma mão de obra de qualidade, pois dependerá apenas de indicações, e nem sempre é possível consegui-las. Realizar compras e contratações sem a ajuda de um profissional da área pode ser um tiro pela culatra e a obra acaba mais cara. Fora a dor de cabeça...

Dica: Procure um mestre de obras ou um pedreiro realmente tarimbado. Assim você pode ao menos concentrar a contratação da mão de obra pesada em uma só pessoa. E essa pessoa responde pelos encontros de disciplinas diferentes, que é onde usualmente acontecem os problemas. Será também uma pessoa em quem concentrar a comunicação, inclusive para mostrar do que não gostou – e ele não poderá jogar a culpa em outra pessoa!

Obra por administração ou gerenciamento: A obra por gerenciamento implica um profissional da área, em geral engenheiro ou arquiteto, como responsável pelo dia a dia da construção. Essa modalidade é bastante comum para reformas de apartamento, construção de casas e até algumas obras de grande porte. O profissional cobra do proprietário uma taxa de administração (mensal ou quinzenal) sobre o valor total da obra. Essa taxa varia muito, mas está em geral entre 10% e 18% – a variação acontece conforme tabela do profissional e, especialmente, em função do valor e complexidade da obra. Obras mais caras implicam taxas mais baixas, e vice versa.

Quando tudo dá certo, há transparência no que está sendo realizado. O profissional emite relatórios financeiros que mostram o que foi comprado, onde, quando e por que. Essas tabelas são as bases dos honorários do administrador. Assim você sabe exatamente o quanto está pagando para o profissional, e essa taxa evita que você tenha o desgaste citado na opção anterior.

O profissional encarregado possui conhecimentos técnicos que você não tem e, portanto, a obra tende a ter uma qualidade melhor, desperdício menor, e mais fluidez. A taxa que você paga não se refere só ao fato de ele contratar e controlar os envolvidos na obra, mas também aos conhecimentos técnicos que ele colocará em ação, facilitando o planejamento do trabalho.

Porém, é importante conseguir um bom profissional, com referências. Se não as tem, visite algum trabalho anterior do profissional para avaliar o resultado. Infelizmente, o mercado está cheio de maus profissionais que acabam por atrapalhar muito mais do que ajudar. Um orçamento muito mal feito, por exemplo, pode acabar por surpreender lá na frente, quando já é impossível voltar atrás.

A obra por gerenciamento não implica que, caso algo dê errado, o administrador irá bancar a recuperação do problema. Isso se aplica mais a casos de empreitada, mas é possível discutir caso a caso. Assim a chance é grande de que, caso haja um problema, você ter de pagar.

Dica: Busque do profissional encarregado de gerenciar sua obra certa cumplicidade, tente fazer com que ele tenha o mesmo desejo que você tem de ver a obra ficar pronta e bonita, para que assim ele se dedique ao máximo.

Evite sempre picuinhas e discussões tolas. Feita a escolha, confie no profissional para não ser taxado de cliente chato e desagradável – o que certamente diminuirá o número de visitas à sua obra. Deixe o clima sempre leve. E evite sempre, a qualquer custo, mudanças de projeto.

Obra por empreitada: A obra por empreitada é o sistema “pacote fechado”, ou seja, é combinado um valor global pelo trabalho ou partes dele. Em geral quem realiza esse tipo de obra é uma construtora ou empreiteira de médio porte, pois é bem possível que seja necessário um capital de giro para manter a obra em andamento.

O proprietário combina com a construtora a empreitada, verifica cuidadosamente todos os itens que ela irá realizar por aquele preço combinado (é importante existir um projeto a que esse valor irá se referenciar), os prazos e datas de pagamento e fica apenas acompanhando o andamento dos trabalhos.

Esse tipo de obra é a que dá menos trabalho ao proprietário, pois há uma empresa encarregada de tudo. Teoricamente basta acompanhar e ver a obra acontecer.

É muito mais fácil para o cliente controlar os pagamentos e prever o desembolso necessário. Caso a obra tenda a ficar mais cara, essa variação está contemplada na empreitada e a construtora deve assumir a diferença. A empresa é responsável pelos itens que construiu por cinco anos. Assim, caso haja um problema, basta acionar a construtora responsável.

Essa modalidade tende a ser a mais cara, porque a construtora tem que colocar, além da remuneração dos envolvidos e de seu lucro, um valor a mais (conhecido no meio como “gordura”) para itens não previstos, problemas de obra, etc.

Você também tende a ficar “refém” da construtora, no sentido deu que não poderá facilmente mudar um fornecedor ou instalador a qualquer momento, pois ele está dentro de um delicado sistema de custos. Os custos tendem a não ser abertos ao proprietário, o que pode deixá-lo inseguro no momento de contratar a empreitada. Além disso, se o projeto não estiver muito bem detalhado, esta modalidade pode se mostrar ruim porque qualquer mudança implicará novo orçamento de serviços extras que deverão ser pagos com pouca margem de discussão.

Dica: Se for contratar uma empreitada de porte razoável, digamos uma casa, contrate um arquiteto ou engenheiro de confiança para realizar uma pequena licitação. Cada construtora coloca coisas diferentes no pacote da empreitada e é muito difícil para quem não é da área equalizar e analisar as propostas. A que parece mais barata, não é necessariamente a mais em conta.

Na realidade não há sistema bom ou ruim. Depende muito do tamanho da obra, do tipo, do projeto, das técnicas construtivas, do local, do valor, da disponibilidade de recursos e assim por diante. O exposto acima é uma simplificação das modalidades de obra. Lembre-se sempre que elas podem se somar, como por exemplo, uma empreitada de mão de obra dentro de um gerenciamento por arquiteto.

Sempre que possível consulte um profissional da área antes de tomar uma decisão. Converse com amigos ou parentes que já fizeram obras e verifique qual o sistema que eles adotaram antes iniciar a sua.



Fernando Forte e Rodrigo Marcondes Ferraz, são arquitetos formados pela FAU-USP e sócios do escritório Forte Gimenes Marcondes Ferraz (www.fgmf.com.br)



Fonte:casaeimoveis.uol.com.br



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