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Em Empreendimentos Imobiliários (veja mais 112 artigos nesta área)

por Engº Francisco Maia Neto

Imóveis : Em busca de melhores investimentos



“Conjugar o maior número de motivações possíveis. Esse é o segredo quando se quer transformar uma aquisição imobiliária em um bom negócio.”

Sempre que se avizinha uma turbulência política ou econômica e um investidor procurar realizar uma aplicação de seu dinheiro, seja ela qual for, o fará seguindo princípios básicos dos investimentos, normalmente rastreados no tríplice apoio: segurança, rentabilidade e liquidez.

Isso se torna visível, especialmente nas aplicações financeiras, onde podemos verificar a influência de qualquer desses fatores, quando alguém realiza um investimento não imobiliário, buscando exatamente um desses itens.

Um exemplo simples, ao aplicar em um CDB (Certificado de Depósito Bancário), o investidor certamente encontrará maiores taxas em bancos que apresentem menor porte indicando que possui envergadura menor que as instituições que apresentam menores taxas.

No caso específico do imóvel, se comporta, segundo os três pilares analisados, sendo que a segurança é, de forma inequívoca, inclusive entre os críticos dessa modalidade de investimento, aquela que apresenta maior segurança, pois o imóvel compreende um investimento sólido, ou bem de raiz, denominado ativo real.

No que tange à rentabilidade, historicamente é um investimento que apresenta rentabilidade constante, em épocas de maior demanda, sua rentabilidade obviamente aumenta, apresentando comportamento inverso em épocas de menor disponibilidade. Seu índice percentual gira em torno de 12% ao ano, variando, entretanto, com o tipo de imóvel e especialmente com seu valor.

A liquidez do imóvel, embora seja o ponto mais atacado por aqueles não adeptos nesta modalidade, pode ser definida como relativa. Haja vista que o investidor imobiliário, se precisar dispor de seu patrimônio de forma abrupta, provavelmente não deverá encontrar comprador que lhe dê ganho real ou até mesmo equivalente ao investimento realizado, entretanto com o pequeno deságio, encontrará sempre compradores interessados em adquirir um ativo real.

Não importando qual dos itens do tripé básico se busque encontrar, o mais relevante nesse direcionamento, a princípio, é a finalidade específica de cada um deles. Os mais conservadores optam por alicerçar o seu investimento em bases sólidas, no pilar segurança, enquanto os mais agressivos voltam-se para investimentos com maior rentabilidade.

Independente dessa análise individual, a regra mais aceita e mais difundida entre especialistas, envolvendo qualquer natureza de investimento, volta-se para a diversificação do produto, ou seja, vale o velho adágio popular: “não colocar todos os ovos na mesma cesta”.

Dentro de um universo genérico, podemos verificar que são quatro as motivações de uma aquisição imobiliária: utilização, valorização, empreendimento (ou negócio) e renda.

A mais corriqueira é a que se destina à utilização, cujo investimento está direcionado ao uso próprio do imóvel, residencial ou comercial. O uso residencial talvez seja a mais comum das formas de aquisição conhecidas, em função do eterno sonho da casa própria, símbolo da estabilidade familiar. Enquanto isso, a aquisição comercial está mais relacionada à fixação do ponto comercial ou à modelagem do imóvel às necessidades da empresa.

Nesta modalidade de aquisição, costumo lembrar-me de um publicitário, que numa discussão sobre investimento imobiliário, informou que seu imóvel residencial ao longo de cinco anos, que adquirira para uso próprio e da família, apresentou modesta valorização, da ordem de 10% ao longo do período em dólares, o que classificara como péssimo investimento. Esquecera, entretanto, que no período de cinco anos, ou seja 60 meses, havia economizado um valor equivalente a aproximadamente 60% do imóvel, caso não tivesse adquirido e por conseqüência necessitasse alugar semelhante imóvel para alojar a família.

Investimentos em imóveis em busca da valorização também são muito usuais. Neste caso, o investidor busca, a médio e longo prazos, um ganho superior a outros ativos, simplesmente pela conjugação de fatores que agreguem valor ao imóvel. Muito comuns são os investimentos em lotes, uma vez que tendem a apresentar valorização, à medida que seu entorno começa a ser edificado, aumentando a demanda por terrenos para novas construções.

Sobre isso vale recordar um imóvel adquirido em determinada época, por 6 mil dólares transacionado após dez anos, pelo valor de 120 mil dólares, em função exatamente do crescente surgimento de diversos empreendimentos imobiliários no local, aliado à modificação da lei de zoneamento urbano, que favoreceu o lançamento de edifícios de apartamento.

Uma forma de aquisição mais direcionada à análise do setor empresarial é aquela destinada à realização de um empreendimento, sempre de fundamental importância para o investidor institucional. Ao adquirir determinado imóvel, ele sempre deverá fazê-lo visando um futuro negócio, ainda que em parceria com uma empresa do setor. Nesta modalidade, costumam estar os imóveis "brutos", como glebas ou grandes áreas, onde surgirão loteamentos, centros comerciais ou conjuntos residenciais, cuja negociação poderá ser feita através de permuta imobiliária.

O caso específico da permuta é um exemplo clássico onde o investidor poderá auferir grandes lucros ao adquirir um terreno e, numa parceria com uma empresa construtora, trocar este imóvel por futuras unidades construídas, que poderá, dentro de um nível de prazo e risco compatíveis, oferecer maiores ganhos do que a venda pura e simples, obtendo a valorização natural, como explicado anteriormente.

Finalmente, a modalidade voltada para renda vern ganhando impulso e se tornando a mais procurada pelo investidor imobiliário, principalmente em função da falência do sistema previdenciário oficial, que leva as pessoas a procurarem alternativas de renda para aposentadoria. Isso, aliado ao fato de que imóveis que não produzem renda geram custos, tais como manutenção, condomínio e impostos.

Nesta modalidade existem diversas formas de se buscar uma alternativa de investimento, sendo a principal delas aquela formada por imóveis que possam oferecer uma maior rentabilidade em relação ao patrimônio investido, devendo o investidor procurar aqueles que tenham facilidade de colocação no mercado e tenham constância em sua renda, além de estar sempre preparado para momentos em que a própria retração econômica indicará taxas percentuais inferiores àquelas esperadas inicialmente.

Diante deste cenário, cabe ao investidor escolher um imóvel que possa preencher, simultaneamente, o maior número de motivações, o que permitirá a busca de novas alternativas, caso uma delas não se mostre a mais adequada.

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