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Em Empreendimentos Imobiliários (veja mais 112 artigos nesta área)

por Engº Francisco Maia Neto

Hotel ou residência?



Um fenômeno imobiliário registrado no país nas décadas de 80 e 90 foi a proliferação de flats em todos os grandes centros urbanos, o que foi feito sem um planejamento da demanda, gerando uma grave crise para essa modalidade de empreendimento, especialmente em decorrência da baixa taxa de ocupação e elevado valor do condomínio, que chegou a ficar mais caro que o próprio aluguel.

Com a estagnação de lançamentos o mercado foi se estabilizando e a demanda se acomodando, permitindo que se chegasse a um ponto de equilíbrio, aliado ao fato de que as administradoras focaram a atenção no corte de custos e na readequação dos serviços oferecidos aos moradores.

Esta mudança resultou na alteração do perfil de muitos desses empreendimentos, onde o oferecimento do conforto de um flat com o ambiente de um lar acabou por transformá-los em residenciais com serviços, diante da percepção de que havia uma perda da qualidade do ambiente conjugada com a obrigação com custos desnecessários.

O principal foco da guinada foi através da contratação de consultorias especializadas, que cortaram serviços desnecessários e gastos mal empregados, como manutenção de secretária bilíngüe, muito pouco utilizado, mas preservando o conforto e as demandas e preferências dos moradores, como exemplo, a transformação de uma quadra de squesh, pouco usado, em sala de musculação, preferida pelos usuários.

Segundo informação de administradores que optaram por redirecionar esses empreendimentos, a redução de custos é da ordem de 30%, mesmo com manutenção dos serviços indispensáveis, tais como recepção, serviço de quarto e arrumação, dentre outros, além do que a economia pode ser redirecionada na manutenção do próprio prédio, o que gera valorização não só no aluguel, mas também no próprio imóvel.

Outra conseqüência importante é o redirecionamento da locação, que vai perdendo o perfil do morador instantânea, com permanência esporádica de até três dias, para locações mais longas e com presença significativa de moradores fixos, formada principalmente por solteiros, recém-casados ou divorciados, constituída principalmente por profissionais liberais, executivos e pessoas originárias de outras regiões ou até mesmo outros países.

A nova filosofia foi tão bem sucedida que gerou uma conseqüência sobre outros prédios tradicionais com apartamentos de reduzida área útil, com um ou dois dormitórios e padrão médio e alto, que adotaram a mesma estratégia implantando serviços em sua área comum, mantendo o perfil residencial e trazendo empresas e prestadores de serviço para dentro de um condomínio até então tradicional, como os prédios que conhecemos.

O diferencial neste caso reside no fato de que a taxa por esses serviços, que podem incluir lavanderia, arrumação, secretária, segurança, babá, personal trainer e varejista, não está incluída no valor do condomínio, sendo cada serviço cobrado por sua utilização, em um sistema conhecido como pay-per-use, ou seja, cada um paga somente pelo que utiliza.

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