Seu navegador não supoerta scripts

Busca

 

Curso a Distância - Home Office: um desafio para o mundo corporativo

Curso a Distância - Redução do consumo de água em edificações

Curso a Distância - Eficiência Energética em Edifícios

Curso a Distância - Arquitetura Corporativa

Curso a Distância - Terra Crua

Curso a Distância - Arquitetura Acessível x Barreiras Arquitetônicas e Culturais

 

Artigos

 



Catálogo de Produtos Inclusivos

 

Acompanhe-nos

Facebook   Facebook

 

 

Enquete

Vai reformar ou construir? Onde faz suas pesquisas de marcas e preços?





Ver todos os resultados

 

Discussões no Fórum

Terreno com olho d'agua

Terreno com olho d'agua

Terreno com olho d'água.

Procuro designer de interiores rj

Armário de cozinha, como escolher?

Em Empreendimentos Imobiliários (veja mais 104 artigos nesta área)

por Arq. Iberê M. Campos

Guia para seu cliente: etapas da construção de uma residência ou pequena obra



Você, como Arquiteto ou Engenheiro, provavelmente já sabe muito bem como começa e termina uma obra, mas nem sempre seu cliente conhece o assunto e você tem que explicar tudo de novo a cada nova obra. Para facilitar seu trabalho, montamos um pequeno roteiro com todas as etapas, desde a compra do terreno até o habite-se.
A construção de uma casa ou pequena obra passa por várias etapas como compra do terreno, projetos, escolha e compra do material de construção, contratação de mão-de-obra, fiscalização e documentação. São muitos detalhes, e nem sempre essas informações estão à mão. Pensando nisto, preparamos este pequeno guia com as dicas necessárias, acompanhe:

Comprando o terreno

O terreno é o começo de tudo, sem ele nada de obra. Assim, antes de comprá-lo é conveniente fazer um roteiro contendo localização, área a ser construída, zoneamento urbano e muitos outros detalhes que já detalhamos aqui mesmo no Fórum da Construção, no artigo Compra de terreno construção: o que é importante.

Um item importante e que deve ser observado com atenção ao escolhe o terreno são suas condições físicas. Verifique se não existem pontos onde a água fica empoçada, ou se ele sofreu um grande aterro. No primeiro caso, vai-se gastar mais com drenagem e impermeabilização, no segundo haverá a necessidade de fundações mais profundas e caras. Os vizinhos são boas fontes de informação, analise as obras feitas nos terrenos vizinhos, como foram feitas e se há trincas nas paredes. Se houver trincas existe uma grande possibilidade do solo da região ser instável, o que significa gasto maior para a execução de fundações adequadas.

Analisar a posição do terreno em relação ao entorno. Várias coisas podem quebrar o sossego do usuário do futuro imóvel e também podem desvalorizar o investimento, coisas como indústrias poluidoras, vizinhos barulhentos, feiras livres e obras públicas a serem executadas, como rede de água e esgoto, ruas e desapropriações. Vá até a Prefeitura, certifique-se de que não há projetos de desapropriação na área ou de tubulações passando por baixo do terreno e obtenha informações sobre o bairro e sobre o terreno a ser adquirido.

É mais garantido adquirir um terreno que já tenha uma situação definida, ou seja, que já possua vizinhos, esteja em um bairro todo ocupado, não há construção de obra pública prevista, as ruas e avenidas que servem a região possuam tamanho adequado, e assim por diante. Uma análise bem feita nesta minimiza as surpresas futuras como, por exemplo, a construção de um prédio bem na frente do lote, cobrindo a luz do Sol e diminuindo a privacidade.

Naturalmente, terrenos bem localizados e com boa topografia têm maior procura e preço mais elevado. Em contrapartida, na hora de se desfazer do imóvel será possível vendê-lo mais rápido, pois a localização de um imóvel é fator muito importante.

Outro detalhe é em relação ao acesso às futuras obras. Um lote de acesso difícil representa aumento nos custos, pela elevação do frete do material de construção e pelo comprometimento da carga, sem falar nos dias parados por falta de acesso.

Projeto

O ideal é que se tenha a assessoria de profissionais especializados desde o primeiro momento em que se cogitou fazer uma obra. Um corretor de confiança ajuda na escolha do terreno, um arquiteto e/ou um engenheiro também, cada um dentro de sua especialidade. Mas uma vez estando definido que construção será feita e o terreno comprado, é a hora de entrar em cena o Arquiteto. Este vai adequar o programa da obra ao terreno escolhido e ao orçamento disponível.
O Arquiteto trabalha em conjunto com o Engenheiro para detalhar o projeto, fazer os cálculos estruturais, o projeto de hidráulica e elétrica e outros planejamentos que garantem a solidez do investimento, sem falar do prazer qeu o proprietário terá em sua futura construção, ainda mais porque terá um imóvel valorizado por ter sido feito como se deve.

Material de Construção

Antes mesmo de começar a construção propriamente dita é conveniente visitar várias lojas para adequar o sonho à realidade do capital disponível. É preciso antes de tudo lembrar da qualidade do material de construção que vai ser comprado, não se esquecendo de que a qualidade dos produtos varia, da mesma forma que variam os preços de uma loja para outra, principalmente para mercadorias que ainda não tiveram suas normas de produção estabelecidas pela ABTN - Associação Brasileira de Normas Técnicas.

A utilização de material com qualidade inferior causa problemas no futuro, se você não conhece bem o mercado de material de construção é altamente desejável ter a assessoria de um Arquiteto, Engenheiro ou mesmo empreiteiro experiente e que possa orientar como se deve escolher e comprar cada ítem que compõe a lista de materiais a serem usados na obra.

Fique atento aos prazos de entrega e confira os materiais durante a entrega, para não ter surpresas desagradáveis. Todas as notas fiscais de mão de obra e material devem ser guardadas por cinco anos após o término da obra e devem ser declaradas no imposto de renda, somando-se ao custo do terreno adquirido. A cada declaração, deve ser incluído o gasto da obra, referente ao ano anterior até o seu término. Assim, caso você precise vender o imóvel antes de 5 anos pagará menos imposto de renda sobre a valorização do imóvel.

Mão de Obra

Não se acanhe em passar para o papel tudo o que vai sendo combinado com os fornecedores, principalmente os de mão-de-obra. É aquela velha história, “o combinado não é caro”. Essa é a forma para garantir seus direitos caso apareça algum imprevisto.

Um item que muitos proprietários negligenciam e depois enfrentam problemas é em relação ao pagamento do INSS do pessoal que vai trabalhar na obra. Se ocorrer algum acidente de trabalho durante a construção o proprietário do imóvel é o responsável direto, e se a pessoa acidentada não estiver recolhendo o INSS é o proprietário que arcará com todas as despesas e indenizações. Além disto, para regularizar a obra na Prefeitura e no Registro de Imóveis o proprietário precisa apresentar as guias de pagamento do INSS e também do ISS (Imposto Sobre Serviços) pagos às empresas que forneceram mão de obra. Assim, o ideal é que o empreiteiro ou mesmo o proprietário recolha mensalmente a parcela do ISS e do INSS, para se precaver de problemas e também para não ter que arcar com o pagamento com juros e correção monetária no final da obra.

Informe-se sobre como proceder em relação às instalações e acesso aos serviços públicos. Estamos falando de coisas como despejo de entulho, aprovação do projeto na Prefeitura e outros órgãos públicos, água, esgoto, luz, telefone e gás. Lembre-se que mesmo que você não vá adquirir uma linha de telefone a curto prazo ou se a sua rua ainda não tem gás canalizado é muito mais barato e prático fazer todas as instalações necessárias durante a obra, sempre de acordo com os padrões estabelecidos pelas companhias.

Em geral, se contrata mão-de-obra por empretiada, isto é, um valor fixo estabelecido por um certo lote de serviços. Mas em situações especiais pode-se contratar por preço unitário ou por dia, só que neste caso é altamente recomendável que o proprietário contrate um Engenheiro ou Arquiteto especializado em obras para assessorá-lo pois o custo da obra pode fugir totalmente de controle.

Documentação para o Habite-se

O fim da obra propriamente dita marca o início de uma nova etapa: a regularização da mesma junto aos órgãos públicos. Estamos falando do INSS, da Prefeitura e do Cartório de Registro de Imóveis. Terminada a obra, o proprietário ou seu profissional contratado (Arquiteto ou Engenheiro) deverá solicitar o “habite-se”, nome vulgar para o “Aauto de conclusão” da construção. Este é pedido junto à Prefeitura, que possui uma tabela que classifica a categoria da obra, definindo o custo por metro quadrado e o quanto deveria ter sido recolhido de ISS e INSS.

É neste momento que você apresentará as guias recolhidas do ISS e, se houver alguma diferença do valor calculado pela Prefeitura, esta deverá ser paga. Feito este acerto o proprietário poderá solicitar o “habite-se”.

Para regularizar a construção no terreno deve-se solicitar junto ao INSS a Certidão Negativa de Débito (CND) que também, como a Prefeitura, poderá solicitar alguma diferença a ser paga, para a emissão da CND.

Com esta certidão em mãos, o carnê do IPTU do terreno (ou ITR para imóveis rurais) e o auto de conclusão da obra (habite-se) o proprietário ou seu representante deverá ir ao Cartório de Registro de Imóveis da região para poder “Averbar” a construção no terreno, ou seja, fazer constar dos registros públicos que no lote de terreno tal e tal foi feita uma construção com tal e tal características.

O processo de construção é trabalhoso, mas a sua recompensa é alta, principalmente se o proprietário estiver construindo para uso próprio. Uma residência feita “sob medida” costuma ser bem melhor do que as comerciais, desde que o proprietário tenha tido a boa idéia de contratar bons profissionais para assessorá-lo em cada etapa. Nada mais desastroso do que aqueles que se metem a construir por conta própria, achando que o pedreiro pode dar uma boa mão e que, por ter lido pilhas de revistas sobre construção, acham que já podem dispensar o uso de um bom Arquiteto ou Engenheiro.

Aliás, se você pensa em construir não deixe de ler nosso artigo “Invista no Arquiteto! onde mostramos as vantagens de se ter a ajuda de um profissional especializado desde as primeiras etapas de uma obra.

Comentários

Mais artigos

Como elaborar um projeto de construção de uma casa?

Instalação de antena em topo do prédio

Dicas para a compra de casa de campo

Vidros na construção civil

Você sabe o que é manutenção predial?

Imóvel novo ou usado? Antes de decidir, veja o que levar em conta.

Manutenção, algo que todos precisamos

Alteração da fachada do apartamento: quem decide, o proprietário ou o condomínio?

Assembleia virtual em condomínios é tendência

Condomínio, sociedade que deve prevalecer o diálogo

Imóveis lançados em 2014 podem ser ainda mais compactos.

Saiba como eliminar os cupins da sua casa

Ninguém quer ser síndico. E agora?

Perguntas e respostas sobre Direito Trabalhista

Como comprar um Imóvel sem acumular Dívidas.

O uso do FGTS para a compra de imóveis.

Primavera traz aumento de bichos indesejados no condomínio. Como se prevenir?

A área do Imóvel no Lugar Certo.

Como avaliar um imóvel?

Drogas em condomínios

À procura de uma administradora, Aspectos importantes a serem considerados

Com quantos shopping centers se faz uma cidade?

Quais os recursos que podem ser usados para definir um valor para o seu imóvel?

Qual a diferença entre área útil e área total?

Os criadores de um projeto imobiliário - bastidores de uma obra

Implantação do prédio no terreno

O que checar antes de assumir o cargo de síndico

Na hora de reformar, quem deve arcar com os gastos, o inquilino ou o proprietário?

Checklist contra incêndios

Guia para reciclagem em condomínios

Sazonalidades no condomínio

Festa no condomínio? Cuidado para não arranjar confusão!

Defeitos em edifícios

Imóvel na planta: sonho ou pesadelo?

O que esperar do mercado imobiliário nos últimos meses de 2012?

Apartamentos Novos são menores?

Venda ou locação de vaga de garagem em condomínio?

Etiqueta em condomínios

Imóvel em condomínio? Dicas úteis na hora da compra.

Investir em imóveis na planta, como fazer?

Dez dicas para comprar um imóvel na planta.

Funcionalidade Importa mais que Tendências e Moda

A Terceira Geração dos Flats

Como fazer alterações na planta do apartamento sem reduzir seu preço de venda

Compra de Imóveis na Planta, o que analisar?

Alteração de fachadas e das áreas comuns

A sistemática do Projeto como empreendimento

Crédito imobiliário, saiba como escolher o melhor

Elevadores: Período de chuvas requer cuidados especiais

Sala de ginástica, como montar uma em seu prédio?

As finanças de um condomínio

Como conservar os elevadores?

As contribuições da Manutenção para a segurança do complexo predial

Síndico, quais são suas reais atribuições?

Estrangeirismos dominam lançamentos imobiliários

O mercado imobiliário e a internet

Condomínios: Critério de rateio

Comprando imóvel na planta? Cuidado com o contrato.

Sem entrar em armadilhas no Minha casa, Minha vida.

Prospecção: Os sete maiores erros cometidos pelos corretores de imóveis

Não se deixe enganar pelas áreas.

O que é necessário para fazer qualquer reforma ou obra em condomínios.

Qualidade na Construção Civil

Quanto vale seu imóvel? Quando dois mais dois, podem não ser quatro

Critério de rateio em condomínios

Construir para alugar

Pagar aluguel pode ser melhor do que fazer financiamento

Construção civil registra ritmo acelerado, diz CNI

Construtoras voltam o foco para a média e a alta renda

Financiando seu imóvel em 7 passos seguros.

Maquiagem camufla os atrasos nas obras do PAC

Crédito imobiliário bate recordes e bancos preveem mais expansão

Crédito imobiliário avança e flerta com derivativo no país

Imóveis blindados são estimulados pela violência

Construção parte para ambicioso ciclo de expansão

É possível um terceiro comprar ou alugar garagem em prédios?

Caixa pré-aprova crédito facilitado para 4,3 mil construtoras

Vida em condomínio: sonho ou pesadelo?

Shoppings fazem readequações para se manterem competitivos e lucrativos

Desempenho do PIB ainda não captou recuperação da construção no primeiro semestre.

Ritmo do emprego na construção civil vem surpreendendo positivamente.

Condômino indesejável

Déficit habitacional: 6,273 milhões de domicílios.

Glossário Imobiliário

Hotel ou residência?

Terraplanagem + erosão = desastre

A incapacidade do estado de planejar e contratar

Contratos de gaveta

Novas fontes de financiamentos sustentarão crescimento da construção civil

Construção civil: Baixa renda garante desempenho das construtoras

Imóveis : Em busca de melhores investimentos

Financiamento de R$ 3 bilhões para a construção confirmado pela Caixa Economica Federal

Viver como antigamente

Casa em Resort

A importância do Habite-se

O que significa o conceito “build to suit”?

Empreendimento usa conceito sutentável

Shopping center com Centro empresarial: uma parceria de sucesso

Na ponta do lápis: será que é bom negócio construir para vender?

Avaliação imobiliária, a velha questão do preço versus valor

Será que comprar imóvel na planta é um bom negócio?

Guia para seu cliente: etapas da construção de uma residência ou pequena obra

Que fatores valorizam ou desvalorizam um imóvel?

Qual a área real de um apartamento?

A epidemia dos Condomínio-Clube